آنچه باید درمورد حق سرقفلی بدانید
قانونگذار برای حمایت از حقوق مستاجران در اماکن تجاری حق سرقفلی را درنظر گرفته است.
به احتمال فراوان عنوان سرقفلی را در اغلب مغازه ها و مراکز تجاری دیده اید و ممکن است با این سوال مواجه شوید که سرقفلی چیست و آیا سرقفلی بخشی از مالکیت ملک است یا خیر؟ قوانین مربوط به سرقفلی طی چند سال اخیر دستخوش تغییرات زیادی شده است و مقررات مربوط به آن چندین دفعه عوض شده است. حق سرقفلی که قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۳۹ از آن به حق کسب و پیشه یا تجارت تعبیر کرده و در قانون ۱۳۵۶ با اندک تغییر آمده است، حقی که به موجب آن مستاجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته میشود. همچنین در عرف بازار نیز وقتی میگویند تاجر سرقفلی مغازه اش را فروخت یعنی آن را تخلیه کرد و به دیگری واگذار کرد و این مفهوم هیچگاه شامل انتقال سرمایه تاجر و نام تجاری او نمیشود. در قوانین سابق سرقفلی با عنوان حق کسب و پیشه شناخته میشود و قانونگذار برای حمایت از مستاجران اماکن تجاری این حق را برای آنان درنظر گرفته است. لازم به ذکر است که سرقفلی تنها به اماکن تجاری مربوط میشود و اماکن مسکونی از این حق مستثنا هستند. در ادامه مطالب توضیحات بیشتری درمورد سرقفلی و مقررات مربوط به آن خواهیم داد.
همانطور که کسب و کار مشتریان ما بیشتر و پیچیده تر می شود، این نیاز به درک مفیدی از محیط کسب و کار جهانی دارد.
تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه
مفهوم حق سرقفلی با حق کسب و پیشه تفاوتی ندارد اما مقررات مربوط به آن¬ها باهم تفاوت چشمگیری دارد.
فرض کنید شما ملک تجاری را از مالک اجاره کرده اید و شروع به راه اندازی کسب و کار خود میکنید. بعد از گذشت مدت زمان مشخصی شهرت و آوازه ملک را افزایش میدهید و به کسب و کار خود نیز رونق میدهید. بعد از آن مدت زمان پایان قرارداد اجاره فرا میرسد و مالک هم تقاضای شما را برای تمدید قرارداد رد میکند و شما مجبور به تخلیه ملک میشوید. درواقع شما باعث رونق گرفتن کسب و کار شده اید و مالک به صورت رایگان از این شرایط استفاده میکند. قانونگذار برای حمایت از مستاجران در برابر مالکان چنین حقی را درنظر گرفته است که در قانون سابق به آن حق کسب و پیشه گفته میشد و در قانون جدید موجر و مستاجر این حق با اعمال تغییراتی، حق سرقفلی نامیده میشود. چنانچه قرارداد اجاره قبل از سال ۷۶ منعقد شده باشد، قوانین موجر و مستاجر سال ۵۶ اعمال میشود.
در قوانین مربوط به حق کسب و پیشه( ۱۳۵۶)، قرارداد اجاره به صورت خودکار تمدید میشود و هیچ اجباری مبنی بر تخلیه ملک از سوی مستاجر بعد از پایان یافتن قرارداد وجود ندارد. درواقع ملک تجاری تا هر زمان که مستاجر بخواهد، دراختیار وی است و مالک نمیتواند مستاجر را از ملک خود بیرون کند. مالک تنها به سه دلیل میتواند قرارداد اجاره را پایان دهد که عبارتند از: ۱) مالک قصد تخریب و بازسازی ملک را داشته باشد.
۲) مالک برای سکونت خود و خویشاوندانش بخواهد از ملک استفاده کند.
۳) مالک قصد راه اندازی کسب و کار جدید در ملک تجاری را داشته باشد.
اگر مالک قصد اتمام قرارداد اجاره را داشته باشد، باید حق کسب و پیشه مستاجر را پرداخت کند. زمانی که قرارداد اجاره منعقد شد، حق کسب و پیشه به صورت خودکار برای مستاجر بوجود می آید و نیازی به درج آن در اجاره نامه نیست.
مفهوم سرقفلی همان حق کسب و پیشه است که در قانون سال ۱۳۷۶ تغییرات فراوانی داشته است. طبق قانون جدید موجر و مستاجر، بعد از پایان یافتن قرارداد چنانچه مستاجر با مالک در خصوص تمدید قرارداد اجاره به توافق نرسد، باید اقدام به تخلیه ملک کند. حق سرقفلی برخلاف حق کسب و پیشه، به صورت خودکار برای مستاجر بوجود نمی آید و برای اینکه مستاجر از چنین حقی بهره مند شود، باید در ضمن عقد اجاره حق مربوط به سرقفلی لحاظ شود. اگر در زمان انعقاد قرارداد اجاره، حق مربوط به سرقفلی لحاظ نشود، مستاجر در زمان تخلیه ملک نمیتواند چنین حقی را از مالک درخواست کند.